El Gobierno nacional impulsará un proyecto para modificar o reemplazar la Ley de Alquileres vigente desde julio de 2020. Se analizará la suspensión por 180 días hasta la redacción de un nuevo proyecto.
La norma que establece una serie de obligaciones que deben cumplir los propietarios al momento de alquilar, tuvo como resultado una reducción en la oferta de inmuebles y un consecuente aumento en los precios que deben pagar los inquilinos, incluso por encima de la inflación.
La decisión fue informada por el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, en el acto por el Día de la Construcción, y luego fue confirmado en conferencia de prensa por Gabriela Cerruti, vocera presidencial, y apoyado por el ministro de Hábitat, Jorge Ferraresi. Sergio Massa, indicó que la ley de alquileres “fracasó” y llamó a discutir en el Congreso una nueva norma que no sólo brinde “certezas” al propietario, sino que genere “garantías y tranquilidad” en el inquilino.
En este sentido, Massa se reunió con el presidente Alberto Fernández, el jefe de bloque oficialista, Máximo Kirchner, la secretaria Legal y Técnica, Vilma Ibarra, y el ministro de Vivienda, Jorge Ferraresi, quienes acordaron avanzar, en principio, con la suspensión de la ley vigente. La decisión del oficialismo va en línea con el reclamo de Juntos por el Cambio, que durante la campaña electoral propuso modificar la actual legislación o bien derogarla.
Los puntos que se prevén modificar en la Ley de Alquileres son los siguientes:
- Duración de los contratos. Según la normativa, los contratos de alquiler deben tener un período mínimo de tres años, uno más que el período que se acostumbraba. Eso le da previsibilidad al inquilino, que se asegura una vivienda por ese lapso. En estos casos, los propietarios pierden la posibilidad de disponer del inmueble durante más tiempo, lo que les dificulta renegociar el contrato según los cambios en el mercado.
- Ajustes anuales. La Ley de Alquileres también fijó la obligación de hacer solamente un ajuste anual según una fórmula que publica el Banco Central. Su ajuste se realiza en función de una combinación en partes iguales del índice Ripte de salarios y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC. Para los inquilinos, este punto fue una victoria a media. Si bien congela el precio durante 12 meses y, en un contexto inflacionario, “licuar” el peso de las cuotas sobre el sueldo, cuando llega el ajuste, los precios de los contratos saltan con fuerza. Sin embargo, los primeros alquileres pactados según esta fórmula vieron aumentos que llegaron a superar el 40%.
- Inscripción de contratos en AFIP. Por esta medida, el propietario tiene la obligación de inscribir los contratos de alquiler ante la AFIP . Si el locador no lo hace, el inquilino puede llevar adelante el trámite. Al respecto, este jueves el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, estimó que se inscribieron apenas un 10% de los contratos vigentes, dada la informalidad que afecta al mercado.
- Depósitos y Garantías. La Ley de Alquileres también estableció que solo se le puede pedir al inquilino, en concepto de depósito, el equivalente al monto del primer mes de alquiler. Esto marcó una fuerte reducción en el precio “de entrada” a una propiedad, ya que se llegaban a exigir hasta tres meses por anticipado. En cuanto a las garantías, el inquilino debe proponer al menos dos posibilidades entre: título de propiedad inmueble; aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza o fiador solidario; o garantía personal del inquilino: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio. Por el lado del locador, no puede pedir una garantía que supere cinco veces el valor mensual del alquiler, salvo que se trate de una garantía personal del inquilino, cuando puede pedir hasta un máximo de 10 veces el valor mensual de la locación.
- Reparaciones y gastos:. Otro punto que se pondrá en discusión en la regulación de los alquileres es la distribución de los gastos entre el inquilino y el propietario. El locatario debe pagar los gastos asociados al usufructo: las facturas de luz y gas, el pago destinado al personal de mantenimiento, entre otros. Además, puede hacer reparaciones (con previo aviso al propietario) y descontarlas del alquiler. El locador debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa no imputable al inquilino. En cambio, las expensas extraordinarias, que no hagan al uso de la propiedad, deberán correr por cuenta del propietario. Si no se puede usar el inmueble se puede pedir la rescisión del contrato o dejar de pagar el alquiler por el tiempo que no pueda usar o gozar del inmueble.
